区域新盘观察 | 都是地铁盘、户型同质化、单价均超10万……上海同板块4盘“血拼”-每日视点

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时间 :2023-02-12 09:16:34 来源 : 每日经济新闻

“实在接待不过来，看房的太多了。”

(资料图片仅供参考)

2月8日下午，刚刚送走一组客户的保利和樾天汇置业顾问张文秀告诉《每日经济新闻》记者，项目临近认筹，售楼处更是从早到晚连轴转，新到客户需要在前台等候，等置业顾问轮转过来才能接待。

说到今年上海“千万级”刚改上车盘，杨浦区江浦板块是绝对主力。2月8日，记者实地走访江浦板块发现，保利越秀和樾天汇、保利建工海玥天汇、中海海上和集、瑞仕云曜璟庭四盘在此同台竞技，价格相近，主力房型类同，甚至轨道交通也是相同配置，竞争可谓激烈。

记者注意到，在2月6日公布的上海今年第一批次新房项目入市名单中，保利建工海天汇的单价最高，达115000元/平方米。该项目与保利越秀和樾天汇共用同一处营销中心，而不远处就是中海海上和集和瑞仕云曜璟庭项目。

拼产品：户型同质化，看谁品质高

江浦板块四大刚改盘的竞争，简单来说就是“同质化”。

“今年集中推盘的刚改户型都差不多，像是商量好了一样，都在做99平米的三房，就看谁家品质好、会营销了。”张文秀告诉记者。

事实上，保利越秀和樾天汇在去年第八批次过会，但直到今年2月才开启认购。项目地块是保利和越秀在去年以47.75亿元竞得，项目南边的（海玥天汇）地块也被保利联合上海建工以27.64亿元竞得，两块地的房地联动价均为11.5万元/平方米。

保利越秀和樾天汇项目销售中心图片来源：每经记者包晶晶摄

瑞仕云曜璟庭的主力户型为99平方米和145平方米，房地联动价为10.99万元/平方米。而同样以99平方米为主力供应房源的中海海上和集项目，未来可能是江浦板块竞品中价格最高的。

“拿地的时候就有要求，90平米是主流，三房两厅又是现在刚需，也是不得已而为之。”中海海上和集置业顾问刘铭告诉记者，“现在就看品质吧。”

记者在中海海上和集现场看到，项目南端已经有3幢楼体露出地面多层，东侧商业体建筑也初具雏形，施工进度并不逊于其他三个楼盘，不过该项目却迟迟没有过会。据知情人士透露，项目方面希望价格达到12万元+/平方米，但暂时没有批下来。

从保利越秀和樾天汇到中海海上和集样板房，记者发现，这两个项目的房型结构几乎一模一样，只在局部设计和交付标准上略有差异。

值得一提的是，保利越秀和樾天汇保留了更大的厨房空间，次卧面积较小，稍显局促。而中海海上和集的房型，次卧和北向卧室的面积上更为宽敞，

对此，两家置业顾问都显得有些无奈，“现在内环内就是90多平方米的主流供应房源，大家都做3房2厅，小是小了点，一千多万先上车吧。”

保利建工海玥天汇的客服在热线中告诉记者，“（房型）与和樾天汇基本上一样，先去看看就行。”

拼配套：均是地铁盘，商配有优劣

记者注意到，中海海上和集紧邻瑞仕云曜璟庭，而约公里外则是保利和樾天汇与保利建工海玥天汇项目。

中海海上和集与瑞仕云曜璟庭附近配套齐全，步行可至紫荆广场、君欣时代广场、旭辉mall等成熟商业体和三甲医院（新华医院），区域内高品质中小学（打一、许五等）教育资源聚集，稍稍多花一些时间，就能“蹭”到隔壁虹口区瑞虹天地商圈，太阳宫、月亮湾、星星堂等高端商业体同样能视为周边配套。

相较而言，保利和樾天汇与保利建工海玥天汇项目则处于杨浦区东外滩范围，尽管该区域规划前景来自杨浦滨江的产业带，以重磅产业、高端产业和高薪置业人口为主，但目前近距离商业配套及教育配套稍显弱势。

在建中的中海海上和集项目图片来源：每经记者包晶晶摄

记者在现场看到，保利和樾天汇的双子塔位于同一地块，向东是商业规模不大的百联滨江，未来还有隔壁仁恒海上源项目的配建商业，周边配套有普通中小学，医疗配套则是上述鞍山商圈的三甲医院，但5分钟的车程仍算得上便利。

虽然都是名副其实的地铁盘，但在区域内仍然有着较大的交通差异：距中海海上和集与瑞仕云曜璟庭最近的地铁站是8号线鞍山新村站，步行约770米即可进站，前往上海市中心核心地段更为便捷。

保利越秀和樾天汇与保利建工海玥天汇位于周家嘴路以南，紧邻仁恒海上源，距离最近的是地铁12号线宁国路站。据记者实测，从地铁站步行至和樾天汇和海玥天汇两个项目约500米，大约7-10分钟。

在这四个项目的中间位置，一条北横通道能够串联起虹口北外滩、静安大悦城、普陀长风板块、北新泾等多个商圈及CBD，是上海内环、中环最重要的城市快速路之一。通过这里能便捷直达北区包括北外滩、静安不夜城、中山公园以及长风板块在内的所有城市CBD。

记者在上下班高峰时段观察发现，中海海上和集与瑞仕云曜璟庭由于东侧的许昌路和南侧的飞虹路较为狭窄，道路拥堵或成为业主最头疼的事。而保利越秀和樾天汇附近的眉州路、平凉路车流相对较少，拥堵程度较低，但在公交出行上有一定的劣势。